한국에 사는 부모님이 미국에 집이나 콘도를 사 두는 경우가 많습니다. 자녀가 미국에 살고 있거나, 나중에 은퇴해서 머물 곳으로 마련해 두는 경우입니다. 그런데 이 집을 가진 채로 부모님이 돌아가시면, 미국 상속세(estate tax)가 생각보다 훨씬 크게 나올 수 있습니다. 미국 시민·거주자는 1인당 $15,000,000까지 상속세가 없지만, 미국에 살지 않는 외국인은 사실상 $60,000까지만 공제되기 때문입니다.
핵심: 미국 상속세는 "누가 물려받느냐"가 아니라 "돌아가신 분이 누구냐"로 정해집니다. 자녀가 미국 시민이어도, 돌아가신 부모님이 한국 거주 외국인이면 비거주 외국인 기준($60,000)이 적용됩니다.
1. 미국 시민·거주자와 비거주 외국인은 이렇게 다릅니다
| 구분 | 미국 시민·거주자 | 비거주 외국인 (한국 거주) |
|---|---|---|
| 과세 대상 | 전 세계 재산 | 미국에 있는 재산만 (미국 부동산, 미국 주식 등) |
| 공제 (2026년) | 1인 $15,000,000 | 사실상 $60,000 (세액공제 $13,000) |
| 세율 | 18–40% | 18–40% (같은 세율표) |
| 배우자에게 물려줄 때 | 시민권자 배우자는 전액 공제 | 배우자가 미국 시민이 아니면 공제 없음 (QDOT 신탁으로 미루기만 가능) |
| 한미 상속세 조약 | — | 없음 (미국은 15개국과만 상속세 조약) |
미국 시민·거주자 공제는 2025년 법 개정(OBBBA)으로 2026년부터 $15,000,000이 되었지만, 비거주 외국인 공제는 바뀌지 않았습니다.
2. 얼마나 나올까 — 계산 예시
미국 상속세 세율표에서 세금을 계산한 뒤 $13,000을 빼는 방식입니다. 대출이 없는 집 기준 예시입니다.
| 미국 부동산 가치 | 세율표 세금 | − 세액공제 | 미국 상속세 |
|---|---|---|---|
| $300,000 | $87,800 | $13,000 | 약 $74,800 |
| $500,000 | $155,800 | $13,000 | 약 $142,800 |
| $1,000,000 | $345,800 | $13,000 | 약 $332,800 |
$50만짜리 집 하나에 미국 상속세가 약 $14만이 될 수 있습니다. 같은 집을 미국 시민이 물려주면 상속세는 $0입니다.
대출이 있으면 계산이 달라집니다. 집만 담보로 잡힌 대출(nonrecourse)은 집값에서 빼지만, 개인이 책임지는 일반 대출은 전 세계 재산 중 미국 재산 비율만큼만 빼는 등 규칙이 복잡합니다.
3. 미국 상속세 대상인 것과 아닌 것
| 대상 (미국 재산) | 대상 아님 |
|---|---|
| 미국 부동산 (집, 콘도, 땅, 임대 부동산) | 미국 은행 예금 (사업과 관계없는 일반 예금) |
| 미국 회사 주식 (증권계좌가 어디 있든) | 미국 국채·포트폴리오 이자 채권 대부분 |
| 미국 안에 있는 차·보석 등 물건 | 돌아가신 분의 생명보험 사망보험금 |
| 한국 회사 주식 (한국 법인 지분) |
미국 주식도 대상이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 한국에서 미국 주식을 직접 많이 가지고 계신다면 함께 따져 봐야 합니다.
4. 돌아가신 뒤 절차
- Form 706-NA 신고: 미국 재산이 $60,000을 넘으면 사망 후 9개월 안에 IRS에 신고하고 세금을 냅니다. Form 4768로 6개월 연장할 수 있지만, 이자는 원래 기한부터 붙습니다.
- 이전 증명서(Transfer Certificate, Form 5173): 세금이 정리되면 IRS가 발급합니다. 이것이 있어야 은행·증권사·부동산 명의를 넘길 수 있는 경우가 많고, 받는 데 1년 넘게 걸리기도 합니다.
- 미국 유언 검인(probate): 부동산이 있는 주의 법원 절차가 따로 필요할 수 있습니다. 절차와 비용은 주마다 다릅니다.
- 한국 상속세 신고: 한국 거주자가 돌아가시면 한국은 미국 집까지 포함한 전 세계 재산에 상속세를 매깁니다(세율 10–50%).
5. 한국과 미국에서 두 번 내나요?
두 나라 모두 세금을 매길 수 있지만, 한국에서는 미국에 낸 상속세를 외국납부세액공제로 한국 상속세에서 일정 한도까지 빼 줍니다. 그래서 대부분 "둘 중 큰 쪽" 정도로 정리되지만, 두 나라의 재산 평가 방법과 공제가 달라 완전히 맞아떨어지지는 않습니다.
참고: 한국 정부가 상속세를 "받는 사람 기준"(유산취득세)으로 바꾸는 개편안을 냈지만, 2026년 9월 현재 국회를 통과해 시행된 것은 아닙니다. 지금은 현행 상속세법이 적용됩니다.
6. 물려받는 자녀가 미국에 산다면
- 미국에는 받는 사람에게 매기는 상속세가 없습니다. 세금은 돌아가신 분의 재산에서 냅니다.
- 다만 미국 거주자가 외국인이나 외국 상속재산에서 1년에 $100,000 넘게 받으면 Form 3520으로 IRS에 신고해야 합니다. 세금은 아니지만, 신고하지 않으면 벌금이 큽니다.
- 물려받은 미국 집은 돌아가신 날의 시세로 취득가가 다시 정해집니다(step-up). 바로 팔면 양도소득세가 거의 없을 수 있습니다. 집을 팔 때 세금은 미국 주택 판매 시 자본이득세 가이드를 참고하세요.
- 물려받은 뒤 한국 계좌로 돈을 옮겨 두면 FBAR 신고 대상이 될 수 있습니다. 해외자산 세금 신고 — FBAR·FATCA 완전 정리에 자세히 정리했습니다.
7. 미리 준비할 수 있는 것
| 방법 | 내용 | 주의 |
|---|---|---|
| 생전에 미국 자녀에게 넘기기 | 미국 부동산을 자녀 명의로 미리 넘기는 방법 | 비거주 외국인의 미국 부동산 증여는 미국 증여세 대상(연 $19,000까지 비과세, 2026년). 한국 증여세도 함께 검토 |
| 생명보험으로 세금 마련 | 예상 상속세만큼 사망보험금을 준비 | 비거주 외국인의 사망보험금은 미국 상속세 대상이 아님. 가입 자격은 보험사마다 다름 (미국 생명보험 가이드) |
| 소유 구조 검토 | 한국 법인 등을 통해 소유하는 방법 | 법인세·FIRPTA·한국 세법까지 비용이 커질 수 있어 반드시 양국 세무 전문가와 설계 |
| 공동명의 확인 | 부부 공동명의라도 기여분을 증명하지 못하면 전액이 포함될 수 있음 | 매입 자금 출처 기록 보관 |
| 서류 정리 | 매입 계약서, 대출 서류, 미국 주식 계좌 목록 | 신고 기한 9개월을 지키는 데 필요 |
미국 단독 LLC로 소유해도 대부분 미국 재산으로 보기 때문에 상속세를 피하는 방법이 되지 않습니다. 구조를 바꾸기 전에 양국 세무 전문가와 상의하세요.
한국에서 미국 집을 사는 과정은 한국에서 미국 집 구매 — 외국인 35% 다운페이 모기지, 나중에 팔 때 원천징수는 FIRPTA 15% 원천징수 가이드, 한국 부동산 소득의 미국 신고는 한국 임대·양도소득 세금을 참고하세요.
마무리
한국에 사는 부모님 명의의 미국 집은 공제가 $60,000뿐이라, 집값이 오를수록 미국 상속세 부담이 빠르게 커집니다. 한미 상속세 조약도 없어서 미리 준비하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 부모님 재산 목록에 미국 부동산과 미국 주식이 있다면, 지금 계산부터 해 보시고 양국 세무 전문가와 증여·보험·소유 구조를 함께 검토하세요.
주요 참고자료
- IRS — Some nonresidents with U.S. assets must file estate tax returns
- IRS — About Form 706-NA
- IRS — Estate & gift tax treaties (international)
- IRS — About Form 3520
- 국세청 — 상속세 안내
자주 묻는 질문
Q. 부모님이 미국 영주권자인데 한국에 사시면요?
상속세에서 "거주자"는 영주권이 아니라 생활 근거지(domicile)로 판단합니다. 영주권이 있어도 한국에 생활 근거를 두고 살았다면 비거주 외국인으로 볼 여지가 있고, 반대로 미국 거주자로 보면 전 세계 재산이 대상이 됩니다. 사실관계에 따라 달라지므로 전문가 판단이 필요합니다.
Q. 미국 은행에 넣어 둔 예금도 상속세 대상인가요?
사업과 관계없는 일반 미국 은행 예금은 비거주 외국인의 미국 상속세 대상이 아닙니다. 다만 한국 상속세에는 포함됩니다.
Q. 집이 $60,000보다 싸면 신고하지 않아도 되나요?
미국 재산(부동산, 미국 주식 등)을 모두 합쳐 $60,000 이하라면 보통 Form 706-NA 신고 의무가 없습니다. 그래도 명의 이전 과정에서 IRS 확인 서류를 요구받을 수 있습니다.
Q. 상속받은 집을 바로 팔면 세금이 있나요?
돌아가신 날 시세로 취득가가 다시 정해지므로 바로 팔면 양도소득세는 크지 않을 수 있습니다. 파는 사람이 비거주자라면 매각 대금의 15%가 FIRPTA로 먼저 원천징수될 수 있습니다.
이 글은 2026년 10월 기준의 일반적인 세금 정보이며 세무·법률 자문이 아닙니다. 상속세는 재산 구성, 거주 여부, 양국 세법에 따라 크게 달라지므로 반드시 미국과 한국의 세무 전문가(CPA·세무사)와 상담하시기 바랍니다.