부모님이 오래전에 산 집을 자녀에게 넘겨줄 때, 살아 계실 때 명의를 넘기는 것과 돌아가신 뒤 상속하는 것 중 어느 쪽이 나을까요? 많은 한인 가정이 "미리 넘겨 두는 게 안전하다"고 생각하지만, 미국에서는 오른 자산이라면 상속이 세금 면에서 훨씬 유리한 경우가 많습니다. 그 이유가 바로 Step-up in Basis입니다.
이 글은 취득가(basis)의 개념, 증여와 상속의 양도세 차이 계산, step-up이 적용되지 않는 재산, 부부 재산과 주(州)별 차이를 정리합니다. 2026년 10월 기준 미국 연방세 일반 정보입니다.
1. 취득가(Basis)가 양도세를 결정합니다
집이나 주식을 팔 때 내는 양도소득세(capital gains tax)는 판 가격에서 취득가를 뺀 차익에 매겨집니다. 집의 취득가는 산 가격에 리모델링 같은 개량 비용을 더한 금액입니다.
| 받는 방법 | 자녀의 취득가 | 근거 |
|---|---|---|
| 살아 있을 때 증여 | 부모의 원래 취득가를 그대로 이어받음 (carryover basis) | IRC §1015 |
| 사망 후 상속 | 일반적으로 사망일의 시가로 새로 정해짐 (step-up in basis) | IRC §1014 |
즉 상속을 받으면 부모님이 보유하는 동안 오른 가치에 대한 양도세가 사라집니다. 상속받은 재산은 보유 기간과 관계없이 장기 보유로 취급되어 낮은 장기 양도세율이 적용됩니다. 다만 유산세 신고에서 대체 평가일(사망 6개월 후)을 선택한 경우나 특별 규정이 적용되는 재산은 취득가 기준이 달라질 수 있습니다.
2. 계산 예시 — 같은 집, 다른 세금
부모님이 1998년에 $200,000에 산 집(개량 비용 포함)이 지금 시가 $700,000이고, 자녀가 받은 뒤 $720,000에 판다고 가정합니다.
| 항목 | 생전 증여 | 사망 후 상속 |
|---|---|---|
| 자녀의 취득가 | $200,000 | $700,000 |
| 판매 가격 | $720,000 | $720,000 |
| 양도 차익 | $520,000 | $20,000 |
| 연방 양도세 (15% 가정, 단순 계산 예시) | 약 $78,000 | 약 $3,000 |
위 금액은 차익에 가정한 15% 세율을 단순 적용한 예시이며, 실제 납부 세액을 예측한 것이 아닙니다. 실제 세금은 신고 상태, 과세소득, 적용 세율, NIIT, 주세 및 인정되는 매각 비용 등에 따라 달라집니다.
단순 계산으로도 같은 집인데 세금 차이가 약 $75,000입니다. 소득이 높으면 장기 양도세율이 20%까지 오르고 순투자소득세(NIIT) 3.8%가 더해질 수 있으며, 주(州) 소득세도 따로 붙습니다. 판매 비용(중개 수수료 등)은 차익에서 뺄 수 있습니다.
부모님이 직접 살던 집을 직접 판다면
부모님이 최근 5년 중 2년 이상 거주한 주택을 본인이 직접 팔면 차익에서 1인 $250,000, 부부 $500,000까지 비과세(§121)가 적용됩니다. 그러나 자녀에게 증여한 뒤 자녀가 팔면, 자녀 본인이 그 집에 실제로 거주하며 소유·거주 요건(최근 5년 중 2년 이상)을 충족해야 이 비과세를 받을 수 있습니다. 부모의 거주 이력만으로 자녀의 공제가 자동 보장되지는 않으므로, 증여는 이 혜택까지 잃게 만들 수 있습니다.
3. 주식과 렌트용 부동산도 마찬가지
- 주식·펀드: 오래 보유해 크게 오른 주식도 상속 시 사망일 기준 시가로 취득가가 바뀝니다. 상장 주식의 사망일 시가는 단순히 그날 종가가 아니라 정해진 평가 규칙(일반적으로 사망일 최고가와 최저가의 평균)으로 산정하므로, 증권사가 조정한 취득가 자료와 유산 평가 자료를 함께 확인하고 기록을 보관하세요.
- 렌트용 부동산: 부모님이 감가상각(depreciation)을 받아 온 렌트 부동산도 상속 시 일반적으로 사망일 시가를 기준으로 취득가를 조정합니다. 다만 상속 후 매각할 때의 세금은 소유 형태, 조정 취득가, 상속 이후 감가상각 및 기타 세법 규정에 따라 달라질 수 있습니다. 생전 증여와 상속의 세금 차이를 비교할 때는 기존 감가상각 내역과 향후 매각 계획도 함께 검토하세요.
- 값이 떨어진 자산: 반대로 사망일 시가가 산 가격보다 낮으면 취득가도 낮아집니다(step-down). 손실 난 자산은 살아 있을 때 팔아 손실 공제를 받는 편이 나을 수 있습니다.
4. Step-up이 되지 않는 재산
| 재산 | 상속인의 세금 |
|---|---|
| Traditional IRA, 401(k), 403(b) | step-up 없음. 꺼낼 때 전액 소득세. 대부분 비배우자 상속인은 10년 안에 인출해야 함 |
| 연금(Annuity)의 이자·수익 부분 | step-up 없음. 수익 부분에 소득세 |
| 미국 저축채권(Savings Bonds)의 미과세 이자 | step-up 없음. 이자에 소득세 |
| Roth IRA | 조건 충족 시 비과세 인출 (10년 인출 규칙은 적용) |
| 사망 전 1년 이내의 특정 증여 | 사망 전 1년 이내에 증여한 재산이 사망 후 원래 증여자 또는 그 배우자에게 돌아오는 특정 상황에서는 IRC §1014(e)에 따라 일반적인 사망일 시가 기준 취득가 조정이 제한될 수 있습니다. 이 규정은 모든 증여 재산에 적용되는 것은 아니므로 거래 구조를 개별적으로 확인해야 합니다. |
| 유산에 포함되지 않는 취소불능 신탁(Irrevocable Trust)의 자산 | 일반적으로 step-up 없음 |
반면 리빙트러스트(취소 가능 신탁)에 넣어 둔 집과 주식은 일반적으로 사망 시 유산에 포함되므로 step-up이 적용됩니다. 그래서 리빙트러스트는 프로베이트를 피하면서 step-up을 지키는 방법으로 많이 쓰입니다. 다만 신탁에 넣었다는 이유만으로 step-up이 자동 보장되는 것은 아니며, 사망 시 해당 재산이 유산에 포함되는지와 신탁 구조가 중요합니다.
5. 부부 재산 — 사는 주에 따라 크게 다릅니다
| 구분 | 첫 번째 배우자 사망 시 공동 소유 재산 |
|---|---|
| 대부분의 주 (Common Law State) | 일반적으로 사망한 배우자의 지분만 step-up |
| 공동재산 주 (Community Property State): Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington, Wisconsin | 요건을 충족하는 공동재산이면 살아 있는 배우자 몫까지 전체 step-up 가능 |
대부분의 Common Law 주에서는 공동 소유 재산의 취득가 조정이 일반적으로 사망한 배우자의 지분에 적용됩니다. 반면 Community Property 주에서는 관련 요건을 충족하는 공동재산의 전체 취득가가 조정될 수 있습니다. 다만 실제 적용은 재산의 법적 소유 형태, 주법, 신탁 구조 및 해당 재산이 세법상 유산에 포함되는지에 따라 달라질 수 있습니다.
예를 들어 부부가 반반 공동명의로 $200,000에 산 집이 남편 사망 시 $700,000이라면, 일반 주에서는 아내의 새 취득가가 일반적으로 $450,000(남편 몫 $350,000 + 아내 몫 $100,000)이지만 공동재산 주에서 요건을 충족하면 $700,000 전체가 됩니다. Alaska, Tennessee 등 일부 주는 선택형 공동재산 신탁 제도를 두고 있으며, 구체적인 적용은 주마다 다릅니다.
6. 그래도 생전 증여가 나은 경우
| 상황 | 유리한 쪽 | 이유 |
|---|---|---|
| 많이 오른 집·주식, 유산이 공제액 이하 | 상속 | 유산세 없음 + step-up으로 양도세 절감 |
| 현금 | 차이 없음 | 현금은 취득가 문제가 없음. 연간 제외액 안에서 미리 주기 좋음 |
| 앞으로 크게 오를 자산, 유산이 공제액 초과 | 증여 검토 | 미래 상승분을 유산에서 미리 빼내 유산세 40%를 줄일 수 있음 |
| 주 유산세가 있는 주에 거주 | 개별 검토 | 주 유산세 절감과 양도세 증가를 비교해야 함 |
| 장기요양을 위해 Medicaid를 준비 중 | 전문가 상담 | Medicaid는 신청 전 5년 이내의 재산 이전을 문제 삼을 수 있음 |
연방 유산세 공제액이 1인당 $15,000,000이라 대부분 가정은 유산세 걱정이 없습니다. 따라서 대부분 가정에게는 "오른 자산은 상속으로, 현금은 생전에"가 기본 원칙이 됩니다. 유산세와 증여세 기준은 미국 상속세 기본 정리에서 확인하세요.
7. 한인 가정이 자주 하는 실수
- 집 명의에 자녀 이름을 미리 추가: 추가한 지분은 증여가 되어 그 부분은 step-up을 받지 못합니다. 사망 후 이전이 목적이라면 리빙트러스트나 TOD deed(주마다 허용 여부 다름)가 대안입니다.
- 사망일 시가 감정을 안 받음: 몇 년 뒤 집을 팔 때 사망일 시가를 증명하지 못하면 취득가를 인정받기 어렵습니다. 사망 직후 감정평가서(appraisal)를 받아 두세요.
- 한국 재산을 상속받은 경우: 미국 거주자가 상속받은 한국 부동산의 미국 취득가도 사망일 시가(달러 환산)가 기준입니다. 다만 한국에서 팔 때는 한국 양도세 기준이 따로 적용되므로, 실제 거래 전에는 양국 세무 전문가의 검토가 필요합니다.
마무리
Step-up in Basis는 미국 세법에서 상속인에게 가장 큰 혜택 중 하나입니다. 오래 보유해 크게 오른 집과 주식은 미리 넘기는 것보다 상속으로 넘기는 편이 양도세를 크게 줄이는 경우가 많습니다. 다만 유산 규모, 사는 주, 은퇴계좌 비중, 장기요양 계획에 따라 답이 달라지므로 큰 재산 이전 전에는 세무 전문가와 상담하세요. 프로베이트를 피하면서 step-up을 지키는 방법은 상속·증여 시리즈의 다음 글에서 다룹니다.
주요 참고자료
- IRS Publication 551 — Basis of Assets
- IRS Publication 523 — Selling Your Home
- 26 U.S.C. §1014 — Basis of property acquired from a decedent (Cornell LII)
- 26 U.S.C. §1015 — Basis of property acquired by gifts (Cornell LII)
자주 묻는 질문
Q. 상속받은 집을 바로 팔면 세금이 없나요?
사망일 시가와 비슷한 가격에 바로 팔면 차익이 거의 없어 양도세도 거의 없습니다. 판매 비용을 빼면 오히려 손실이 날 수도 있습니다. 다만 상속인이 그 집에 살거나 오래 보유하다 팔면, 사망일 이후 오른 부분에는 양도세가 붙습니다.
Q. 증여로 받은 집인데 이미 값이 떨어졌어요. 취득가는 어떻게 되나요?
증여 당시 시가가 부모의 취득가보다 낮았다면, 나중에 손실로 팔 때는 증여 당시 시가를 취득가로 써야 합니다. 그래서 값이 떨어진 자산을 증여하면 손실 공제를 제대로 받지 못할 수 있습니다.
Q. 부모님 401(k)를 상속받았는데 step-up이 되나요?
되지 않습니다. Traditional 401(k)와 IRA는 아직 세금을 내지 않은 돈이라, 상속인이 꺼낼 때 소득세를 냅니다. 대부분 비배우자 상속인은 10년 안에 계좌를 비워야 하므로 인출 시기를 나눠 세금을 관리하는 것이 중요합니다.
Q. 사망일 시가는 어떻게 증명하나요?
부동산은 공인 감정평가사의 사망일 기준 감정평가서가 가장 확실합니다. 주식은 증권사가 사망일 기준으로 취득가를 조정해 주며, 유산세 신고(Form 706)를 했다면 그 신고 금액과 일치해야 합니다.
이 글은 일반적인 정보를 제공합니다. 개인 상황에 따라 다를 수 있으므로 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.